北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　现在房产市场，您说北上广深的一线城市，会不会放开限购政策？还是会阶段性政策调整，根本不会完全放开？网上怎么说的都有，我看您的文章，您是比较看好房市。家里有多套房的应不应该现在变现，或者置换成更优质的资产？

　　1、是否放开限购得看成交量，成交量不涨那就继续放开，小步进村但打枪的不要。涨了的话就没必要出台地方政策了，看央行和部委的就行。历次调控都是这种模式，换谁也都会这么操作。

　　完全放开的可能性不是很大，基本上没有。现在北京的成交量算是企稳，那就来点儿小政策巩固，但太大的不至于，没到那程度。谁也不敢刺激北京房价大涨了，不跌最好，小涨也无所谓，涨的多了谁承担相应的责任啊？

　　另外北京跟香港的财税模式完全不同，和土地财政的城市也不同，没必要放的太多，只可能一步一步来。

　　2、我是看好北京等大城市的楼市，小城市的就自住为主吧，投资普通。这参照其他几个国家的先例吧，尤其是东亚各国和台湾省与香港市的，都差不多，中国的各种模式和手段也是借鉴他们的，看多了就大概能有思路了。

　　3、现在变现，炒房的能这么操作，有稳妥的其他高收益投资品也行，否则就是追涨杀跌了，长期投资的还是想好了再干吧。置换则是有更好的选择就换呗，没合适的就犯不上浪费税费了。

　　或者说无论套现还是置换，都得有更好的选择。经济危机有可能让资产因波动而受损，但长期看必定恢复；而如果故意折腾的话就说不好了，得看运气，有可能发财，也有一定的可能损失更大。

　　我现在有一套闲置住房，目前出租中，德胜学区的高层电梯房80多平，99年的钢混，教育学院的宿舍公房。学区用不上，而且现在是出区状态的。现在有几个担忧的点。

　　1：房龄已经25年了，等可以入学的时候出掉是不是合适？毕竟有学区溢价，而且房龄也大了。

　　2：如果一直持有出租，不知道未来会是怎样，最近的政策感觉是普遍要老小区改造，再持有10年会不会更好？

　　3：最近风向也是有自掏腰包原址重建等等的趋势，不知道会不会普及，毕竟这位置比较核心。

　　1、房龄是房产保值的主要的因素，但不是决定性的，品质更重要。这就跟人的岁数似的，年纪是个宝，但健康更重要。

　　等可以入学的时候出掉，放开的时候就说明学位不紧张了呗，短期有效但长期不是利好。一些家长之所以在出区的时候买房，赌的就是能放开，真等放开也就没悬念了，有可能是在短期内涨一下，但坚持不了多久。

　　2、持有出租，租金觉得划算吗？低了可30%以上呢。老旧小区改造不是最近的事儿，都6年了，2020年明确也都4年了。另外目前主要是针对的都是砖混，钢混还不到时候呢，就算改造也没有本质提升，期望值别太高吧。

　　3、自掏腰包原址重建，有风但没有向，政府必然不会有这种导向的，没有政策宜居也没有资金。成都的是被叫停了，杭州的则根本不够条件，所以短期内不太可能有先例，北京则更难。

　　核心这怎么说呢，越是核心越难吧，根本就没有增量指标，那没有利润的可能，哪有开发商或施工方来做慈善啊？就算有也是优先“历史遗留的非成套公房”，也就是筒子楼，1999年的电梯钢混不会优先。

　　4、常规建议是如果用不上学位，也不自住，那如果注重投资就在高峰期过去之前置换，至少是增加租金降低风险。德胜的学区确实好，但也不敢保证溢价率能完全撑住。

　　我家孩子26年上小学，家住霍营，想在海淀买个一居室占海淀学籍，预算400以内。目前倾向育新花园、永泰东里和世华龙樾一期西区，想问下因为后期上完小学后可能会卖房子，从保值性、流通性来说，这三个小区建议买哪个呢？

　　重点辛苦分析下可否买世华龙樾，小区环境和楼龄来说，看上去还是可以的，但是看风评都不太好，有点拿不准。另外就是东西流通的高层一居室和南向底层一居室，您建议买哪个呢？

　　1、400万以内，这几个流通性都还行，总价不高的都不难卖，同等价位的更是一个级别。保值性短期内世华龙樾的肯定占优，长期的话永泰的最稳妥，溢价低。育新则是典型的学区房，在西三旗学区算溢价偏高的，基本等同于海淀平均值。2025年之前都算入学高峰，溢价不至于降低，过了之后说不好，假如没有支持政策，溢价部分有可能受影响。

　　学区房外人不好建议，只能家长定。如果从学区来讲肯定是育新呗，注重房子再说其他的。

　　2、世华龙樾整体小区当然很好，但一期西区这不是回迁房为主吗，福利房只是其中一部分，不占主流。这种小区在房龄新的时候占优，时间长了说不好，维护的难度大。所以一般来说最好成绩就是跟上板块大盘，投资角度的排序比较靠后。

　　风评不好是正常的，房产性质就等于人的出身或学历，外卖小哥儿和开滴滴的也有高学历的，但社会评价和追捧程度一般不如体制内和央国企。房子也是这样的一种情况，所以回迁房和保障房之类的一般都是自住为主，没必要太纠结投资性。

　　3、底层算硬伤，东西向不算硬伤，流通性更强一些。这看自己的喜好吧，投资角度慎选带硬伤的，出手时不好卖。

　　我很奇怪，你们开发商和中介在卖房的时候就没有愧疚之心吗？我们买房人的钱都是血汗钱，一套房子的成本本来都差不多，却被你们忽悠出各种地段概念就卖到几百万上千万，这合理吗？

　　1、真是醉了，喝了多少啊？你问了我好几个月了，我有问必答实话实说，买不起好房子是你的钱不够，是不是血汗换的我也管不着，犯不着跟我说。

　　别动不动就你们你们的。我以前是给开发商打过工，但现在的身份就是给你回答问题的，有事儿就问，没事儿甭找我撒气，真怼起来我怕你招架不住。

　　2、就算我当开发商的时候也没有愧疚之心，卖东西而已，我要是愧疚了，你该不会是还应该感恩啊？免礼平身吧，咱都摆正自己的心态，都是成年人，甭要求别人愧疚，还是多考虑自己的认知是否对得起所谓血汗钱吧。

　　3、对了，刚看你的朋友圈儿了，卖服装是吧，那你就没有愧疚之心吗？人家买衣服的钱不是血汗钱吗？一件衣服的成本本来都差不多，却被你们忽悠出各种品牌样式的概念就卖到几百上千块，这合理吗？

　　都是成年人了，虽然说咱犯不上比烂，但最好也别双标，别以圣人的规定要求别人，以的底线、如果非要比烂的话我建议你学习美国人，也就是你们这衣服的品牌方。他们老祖宗屠杀印第安人的时候心态就挺扭曲，挥动屠刀时或许会有愧疚之心，但扭脸儿看看抢到的土地，立刻就觉得这都是上帝的奖赏了，一切都是上帝的安排。

　　如果不比烂，那就别总感觉自己赚的都是血汗钱，而别人赚你的就得有愧疚之心。其实你赚的也是别人的血汗钱，或许还是线、总之是不是合理我不知道，只听说一句话是“存在即合理”，没理也能搅三分。

　　“白嫖上瘾了？”湖北一对夫妇，资助女生读大学4年，毕业停止了资助，她追到别墅大闹：供我读研

　　《星际战士2》再获Steam销冠！CEO曝曾拒绝zzzq：只做纯粹游戏

　　罗技 G 首款磁轴键盘 PRO X TKL RAPID（GPW RT）发布，1399 元

　　群智咨询：2024年上半年全球平板电脑面板市场出货1.26亿片 同比下降约2.7%

上一篇:启明花园房子建筑结构是钢混仍是砖混？
下一篇:廊坊乙级化工工程咨询资质可以开分公司